La vente en VEFA en 2024 : quels sont ses modalités, ses avantages et ses inconvénients ?

Les risques et les avantages de la vente en VEFA en 2024

La Vente en l’État Futur d’Achèvement, ou VEFA, est un contrat par lequel l’acquéreur achète un bien immobilier à construire ou en cours de construction.

La vente en VEFA est devenue depuis plusieurs décennies, un incontournable des secteurs de la construction et de l’immobilier : elle représente aujourd’hui une part significative des transactions dans l’immobilier neuf en France. C’est d’autant plus vrai dans les zones urbaines, où la demande de logements est croissante.

Le contrat de vente en VEFA lie l’acheteur à un promoteur, auprès de qui il achète le bien immobilier neuf sur plans, avant ou pendant sa construction. Il offre de nombreux avantages, mais comporte également une part de risques et des contraintes, qu’il est important de considérer avant de se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier en VEFA en 2024.

Comment fonctionne la vente en VEFA en 2024 ?

L’achat dans l’immobilier neuf en VEFA est un choix privilégié pour de nombreux investisseurs. Son fonctionnement, encadré par le Code de la construction et de l’habitation, offre de solides garanties tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Par ailleurs, comme dans toutes les transactions immobilières, la vente en VEFA est obligatoirement reçue devant notaire, qui sera chargé de s’assurer que toutes les conditions légales de la vente soient remplies.

Le cadre réglementaire de la vente en VEFA en 2024

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est régie principalement par le Code de la construction et de l’habitation en France. Son cadre législatif établit les conditions de vente, les obligations des parties impliquées, ainsi que les garanties et protections offertes à l’acquéreur. La VEFA est également soumise à certaines dispositions du Code civil relatives à la propriété et à la vente.

• Article L261-10 du Code de la construction et de l’habitation : Ce texte précise les conditions de la vente, notamment la nécessité d’établir un contrat préliminaire avant la vente définitive
• Article L261-15 : Il détaille les obligations du vendeur, comme la garantie d’achèvement de l’immeuble
• Loi du 3 janvier 1967 : Elle constitue la base de la réglementation actuelle de la VEFA, en définissant ses principes généraux.

Les étapes de la vente en VEFA

La vente en VEFA suit un processus en plusieurs étapes, chacune jouant un rôle important dans l’ensemble de la transaction immobilière. Ces étapes sont essentielles pour le vendeur comme pour l’acquéreur, car elles encadrent la vente et garantissent la protection des parties concernées.

En tant qu’acquéreur d’un bien immobilier en VEFA, il est crucial de bien comprendre ces étapes et de suivre attentivement le processus pour garantir la réussite de son projet immobilier.

Signature du contrat de réservation et dépôt de garantie

Le contrat de réservation est le premier engagement officiel entre le vendeur et l’acquéreur. Il détaille les caractéristiques du bien à construire et précise les conditions de la vente, notamment le prix, la description du logement et le délai de réalisation.

Au moment de la signature du contrat de réservation, l’acquéreur verse un dépôt de garantie, souvent compris entre 2% et 5% du prix de vente. Cette garantie sera placée sur un compte séquestre, et intégrée dans le prix final lors de la signature de l’acte de vente.

L’acheteur pourra toutefois revenir sur son engagement d’acheter le logement dans un délai de 10 jours.

Recherche et obtention du financement bancaire

L’acquéreur est chargé de rechercher et d’obtenir un financement pour couvrir le coût de l’achat, par la recherche d’un prêt immobilier auprès d’une banque.

Le contrat de réservation inclut souvent des conditions suspensives liées à l’obtention du financement, permettant à l’acquéreur de se rétracter si le prêt immobilier ne lui est pas accordé.

Signature de l’acte de vente

L’acte de vente est obligatoirement réalisé sous forme authentique devant notaire. Il doit préciser les éléments suivants :

• Une description exacte et détaillée du bien (surface, équipements, annexe, etc.)
• Prix de la vente, moyens de règlement et règles de révision éventuelle du prix
• Délai de livraison exprimé en mois, avec les éventuelles pénalités de retard à appliquer
• Justificatifs de garantie financière de remboursement (GFR) ou de garantie financière d’achèvement des travaux (GFA)
• Indications portant sur la consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble
• Conditions d’exercice du droit de réflexion
• Éventuelles clauses résolutoires et suspensives
• Règlement de copropriété si le logement est situé dans une copropriété.

Les appels de fonds lors d’un achat en VEFA

Contrairement à un achat immobilier classique, le paiement en VEFA est échelonné en plusieurs versements, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Les paiements sont échelonnés selon l’échéancier d’appel de fonds prévu dans le contrat de vente.

Les montants maximums sont les suivants :

• 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées
• 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d’eau
• 95 % du prix total à l’achèvement de l’immeuble
• Les 5 % restants seront versés à la livraison du logement.

Livraison du bien à l’acquéreur

Une fois les travaux terminés et l’immeuble reçu par le promoteur, l’acquéreur effectue une visite de remise des clés pour s’assurer que le logement est conforme au contrat. Si des défauts sont constatés, l’acquéreur peut émettre des réserves, que le promoteur devra lever dans les délais légaux.

Quels sont les avantages de la vente en VEFA en 2024 ?

L’achat d’un bien immobilier durable, moderne et économe en énergie

Les biens immobiliers acquis en VEFA répondent aux normes de construction les plus récentes, notamment en matière de performance énergétique et de respect des réglementations environnementales. L’acquisition d’un bien immobilier en VEFA en 2024 garantit un confort moderne et des coûts d’entretien réduits, sans avoir à envisager de travaux ou de rénovation importante dans les prochaines années.

La possibilité de personnaliser son logement

L’achat en VEFA permet d’aménager et de personnaliser certains aspects de son futur logement, tels que les finitions, les cloisons et les placards, l’agencement des pièces ou les équipements (sous réserve toutefois de respecter les normes en vigueur et selon les conditions particulières des programmes immobiliers).

La réduction des frais de notaire

L’un des avantages majeurs de l’achat en VEFA est la réduction des frais de notaire. Ceux-ci représentent généralement 2 à 3 % du prix du logement, contre 7 à 8 % dans le cadre de l’achat d’un logement dans l’ancien. L’économie sur le prix total du projet est donc considérable !

La possibilité de bénéficier de nombreuses aides financières

L’achat en VEFA en 2024 permet de bénéficier de plusieurs aides financières, destinées à faciliter l’accès à la propriété :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), accessible sous conditions de ressources, permet aux ménages d’emprunter jusqu’à 40 % du prix d’acquisition sans intérêts et sans frais de dossier

• Le prêt Action Logement est un prêt immobilier au taux de 1 %, destiné aux salariés d’entreprise d’au moins 10 salariés et adhérente au Comité Interprofessionnel du Logement (CIL)

• La TVA à taux réduit (5,5%), destinée aux biens immobiliers situés dans une zone prioritaire définie par l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine). Le logement doit toutefois être acquis à titre de résidence principale, et l’acheteur y résider pendant au moins 10 ans.

Les garanties relatives à l’achat en VEFA

La loi encadre rigoureusement l’achat d’un bien immobilier en VEFA. En effet, dans un but de protection de l’acquéreur et de sécurisation de la vente, plusieurs garanties sont obligatoires :

• La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) : cette garantie donne à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, un établissement financier avancera les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble et au remboursement des frais engagés

• La Garantie Financière de Remboursement (GFR) qui permet, quant à elle, le remboursement à l’acquéreur des sommes qu’il aurait déjà versé en cas de non-achèvement du programme immobilier en VEFA

• La Garantie de parfait achèvement : pendant la première année suivant l’achat, elle couvre tous les éventuels désordres ou défauts de conformité portant sur le gros œuvre et le bâti

• La Garantie de bon fonctionnement, qui couvre les désordres affectant tout élément dissociable de la structure (huisseries, canalisations, revêtements, etc.) dans les 2 ans suivant la réception des travaux

• La Garantie décennale : valable pendant dix ans suivant l’achat, elle couvre toutes les malfaçons et vices cachés qui pourraient rendre le logement inhabitable

• L’assurance dommages-ouvrage (DO) : elle permet à l’acheteur d’être remboursé sans avoir à attendre qu’un tribunal ne se soit prononcé sur la responsabilité de chaque professionnel intervenu dans la construction du bâtiment.

Quels sont les risques et les inconvénients de la vente en VEFA en 2024 ?

Malgré ses nombreux avantages, la vente en VEFA comporte également des risques et des contraintes qu’il est important de connaître et de considérer.

Un prix d’achat plus élevé que dans l’immobilier ancien

Un bien immobilier neuf est généralement plus cher qu’une propriété ancienne, avec un prix au m2 souvent supérieur de 20 % à 40 %.

Les constructions neuves doivent en effet se conformer aux normes actuelles en matière de sécurité, d’efficacité énergétique et d’accessibilité, ce qui augmente les coûts de construction. De plus, l’envol des prix des matières premières et de l’énergie constaté ces dernières années, rendent les matériaux et les techniques de construction modernes utilisés dans les bâtiments neufs plus coûteux.

Des délais de livraison longs et parfois retardés

Acheter un logement en VEFA implique d’attendre sa livraison finale pour pouvoir l’occuper ou le louer, ce qui peut prendre du temps. En effet, il faut généralement entre un an et deux ans et demi pour achever la construction d’un programme immobilier en VEFA.

Ces délais peuvent également varier selon l’avancée des travaux et être sujets à des retards de construction, ce qui peut avoir un impact important sur les projets de l’acquéreur.

Conformité du bien et risques financiers

Les risques de faillite du promoteur, de problèmes graves impactant la construction de l’immeuble ou de malfaçons existent malheureusement. L’étude et la sélection en amont du promoteur, la vérification de son professionnalisme, de sa solidité économique et de la souscription aux garanties obligatoires, sont des éléments primordiaux à ne pas négliger lors d’un achat en VEFA.

Peu de possibilité de négociation sur le prix

Lors d’un achat dans l’ancien, la négociation du prix fait partie du processus, et il est tout à fait courant de payer son bien immobilier moins cher que le prix indiqué dans l’annonce.

Lors d’un achat dans l’immobilier neuf en 2024, le prix indiqué est bien souvent fixe et non négociable, et peut même augmenter en cas de demande de modification ou d’aménagements, ou en cas de révision des prix par exemple.

Cependant, des bonnes surprises peuvent aussi arriver ! Certains promoteurs n’hésitent plus à brader leurs tarifs pour pouvoir commercialiser les derniers lots invendus, ou lors du désistement d’un acheteur par exemple. La chasse aux bonnes affaires est alors ouverte pour les acquéreurs patients et opportunistes.

La hausse des taux d’intérêts bancaires et la fin du dispositif Pinel en 2024

La hausse des taux d’intérêts survenue ces dernières années a mis à mal le secteur de l’immobilier en VEFA. Avec des coûts d’emprunt bancaire démultipliés, la capacité d’achat de la majorité des acheteurs a dégringolé, impactant en premier lieu le marché de l’immobilier neuf, plus onéreux que l’immobilier ancien. Heureusement, les taux d’intérêts en 2024 amorcent à nouveau une baisse, que l’on espère durable.

Par ailleurs, l’année 2024 verra la fin définitive du dispositif Pinel, qui était depuis de longues années un moteur essentiel dans le développement de programmes immobiliers en VEFA.

La loi Pinel est un dispositif fiscal particulièrement favorable. Il ouvre droit à une réduction d’impôts importante pour les particuliers, dans le cas d’une acquisition et de la mise en location d’un logement neuf, sous certaines conditions (emplacement et plafonnement du loyer notamment). Complété par le Pinel + pour l’année 2024, ces deux dispositifs s’éteindront à la fin de l’année et ne seront, pour le moment, pas remplacés.

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